[買取保証を利用すれば期限までに売却を終えられるのかな..」

[足元を見られて価格が安くなりすぎないかな…」

住み替えの期限までに売却を完了させたいけど、最終的な手残りが減ってしまうのは避けたい…」

このような売却期限と価格のバランスに悩み、確実な方法を探している方は非常に多いです。この記事では、買取保証の仕組みや価格設定の裏側、即時買取との違いを詳しく解説します。

最後まで読めば、ご自身のスケジュールに合った売却戦略が見え、後悔のない住み替えを実現できます。

全体像から整理するなら、仲介と買取のどちらが合うかを判断するために、仕組みと相場感を全体像から整理するとスムーズです。
仲介売却と買取の違いとは｜千葉県の相場と最適な売却方法の選び方

買取保証の仕組みと価格帯

買取保証とは、一定期間は仲介で市場価格での売却を目指し、売れなかった場合は不動産会社があらかじめ決めた条件で買い取る仕組みです。

高値で売れるチャンスを残しつつ、最終的な売却価格と期限が保証されるため、住み替え計画が立てやすくなります。

この制度を利用すれば、いつ売れるか分からない、いくらで売れるか不安という精神的なストレスを大幅に軽減できるでしょう。

仲介期間終了後に買取へ移行する流れ

一般的な買取保証サービスは、最初の3か月程度を通常の仲介活動期間として設定します。

この期間中は、市場相場に近い価格で広く購入希望者を募り、高値での成約を目指すのが基本です。

もし期間内に買い手が見つからなかった場合、あらかじめ取り決めておいた保証金額で不動産会社が物件を買い取ります。

具体的な進行イメージは以下の通りです。

売却活動が長期化して計画が狂うリスクを大幅に抑えられる点が、買取保証サービスの最大の特徴です。

買取保証価格は相場の7〜8割が目安となる根拠

買取保証で提示される金額は、市場相場の70％から80％程度になることが一般的です。

仲介で売るよりも価格が下がる理由は、不動産会社がその物件を買い取った後に発生するコストとリスクにあります。

不動産会社は買い取った物件にリフォームや修繕を行い、再び市場で販売して利益を出さなければなりません。

そのために必要な改装費用、登記費用、不動産取得税、そして再販売にかかる広告費や人件費があらかじめ差し引かれています。

また、再販時にいつ売れるか分からない在庫リスクも考慮されるため、どうしても相場より低い価格設定になります。

提示された保証額が妥当かどうか判断するためには、近隣の成約事例や周辺の価格動向を把握しておくことが重要です。

適用条件と不適合物件の判定基準

すべての物件で買取保証が利用できるわけではなく、不動産会社ごとに適用条件が設けられています。

多くのケースで、その会社と専任媒介契約または専属専任媒介契約を結ぶことが必須条件となります。

また、対象エリア内であることや新耐震基準を満たしていることなど、物件そのものの質も問われるのが一般的です。

以下のような物件は、再販が難しいと判断され、保証の対象外となる可能性があります。

ご自身の物件が条件に当てはまるかどうか、査定の段階で担当者にしっかりと確認しておく必要があります。

参照元：国土交通省「消費者の皆様向け不動産取引に関するお知らせ」

住替えスケジュールとの合わせ方

住み替えを成功させるには、新居の購入資金を支払うタイミングと、今の家の売却代金が入る時期をそろえることが重要です。

買取保証を利用すれば、あらかじめ現金化される日が確定するため、資金が足りずに新居が買えないといった事態を避けられます。

資金計画のズレを防ぎ、円滑に新生活へ移行するためのスケジュール調整について解説します。

新居購入とローン実行のタイミング調整を図る

多くの金融機関では、今の家の住宅ローンを完済しなければ、新しい家のローンを実行できない完済条件付き融資が採用されています。

完済条件付き融資では、新居の引き渡し日までに今の家を売却し、売却代金で住宅ローンを完済することが前提になります。

買取保証を利用する場合のスケジュール調整は、次のような流れで進みます。

新居の決済日から逆算して保証実行日を設定することで、二重ローンの審査や仮住まいの手間を省き、スムーズに移行できます。

つなぎ融資・リースバックとの併用パターンを比較する

売却と購入のタイミングがどうしても合わない場合や、新居の建築中に着手金などの資金が必要な場合は、他のサービスとの併用を検討します。

主な選択肢として、一時的に資金を借りるつなぎ融資と、売却後も家賃を払って住み続けるリースバックがあります。

それぞれの特徴と費用面の違いを整理しました。

項目	つなぎ融資	リースバック
主な目的	先に購入資金を用意する	引越しまで住み続ける
メリット	売却完了前でも新居の代金を払える	仮住まいへの引越しが不要になる
デメリット	金利や事務手数料がかかる	家賃が発生し、売却価格が下がる傾向

いずれの方法も追加の費用が発生するため、まずは買取保証の期日調整だけで対応できるかどうか、不動産会社と確認することをおすすめします。

即時買取との違いと使い分け

買取保証と即時買取は、どちらも不動産会社が買い取ることで売却を完了させる点で共通しています。

しかし、スピードを優先するか、それとも価格に挑戦したいかで取るべき戦略は全く異なります。

ご自身の持つ売却期限までの期間に応じて、適切な方法を選ぶことが重要です。

売却手続きの全体像を先に押さえると、次に何をすべきかが明確になります。
不動産買取で最短現金化するフロー｜査定から決済までの手順

価格差・期間・手続き負担を比較する

買取保証は、仲介期間を確保できるため、即時買取より高い価格で成約できる場合があります。

即時買取と買取保証の違いを、価格、期間、そして手続きにかかる負担の観点から比較しました。

項目	買取保証	即時買取
価格水準	市場相場の70〜80%（仲介で高値の可能性を残す）	市場相場の60〜70%程度
売却期間	1〜3か月の仲介期間＋買取手続き	最短数日〜1か月で現金化が可能
手続き負担	仲介期間中に内覧対応が必要になる	内覧対応が一切不要、手間が少ない

即時買取は価格が安くなる傾向にありますが、売却活動の手間が一切かからず、現金化のスピードが圧倒的に早いのが特徴です。

期日まで3か月以上あれば買取保証を検討する

買取保証が最も力を発揮するのは、住み替えや資金計画の期日まで、おおむね3か月から6か月といった仲介期間が確保できる場合です。

この期間があれば、まずは相場に近い価格で市場に挑戦し、もし売れなくても最終的に保証価格で買い取ってもらえる安心感が得られます。

一方、決済まで時間がなく1か月以内に現金を手にしたいなど、資金化のスピードを最優先する場合は即時買取がおすすめです。

売却期限までにある程度の余裕があるからこそ、買取保証で仲介手数料の節約や高値での成約というメリットを活かしやすくなります。

買取保証を選ぶ条件

買取保証は、売却期限を守りつつ、仲介で高く売れる可能性も残したい場合に有力な選択肢です。

この仕組みがご自身の状況に合っているか、以下の重要な観点からチェックし、利用すべきかどうか判断しましょう。

買取保証を選ぶ3つの条件

買取保証は、売却における確実性と価格の納得感のバランスが取れた、リスクヘッジのための戦略です。

以下の3つの条件が揃っているか確認してください。

条件１、売却期日が確定していること。新居の引き渡しや転勤、住宅ローンの借り換えなど、不動産を現金化する期限が明確に決まっていること。

条件２、市場でチャレンジしたい意向があること。即時買取よりも高値で売れる可能性を試したいが、売れ残るリスクは避けたいと考えていること。

条件３、価格の底値設定が必要なこと。資金計画を立てるうえで、最終的に受け取れる最低限の保証価格を確定させたいという明確な必要性があること。

これらの条件を満たしていれば、買取保証を利用することで精神的な負担を減らし、計画的な売却活動を進められます。

複数社の買取保証を比較し良い条件を引き出す

買取保証を検討する際は、一社だけで決めずに複数の不動産会社に査定を依頼し、提示された条件を比較検討しましょう。

不動産会社によって、提示される保証価格や仲介期間、売却活動中の価格変更制約といった適用条件が異なるからです。

保証価格は会社が再販にかかるコストの試算によって変わるため、数パーセントでも差が出る可能性があります。

複数の査定額を比較することで、より高額な保証価格を引き出せる交渉材料にもなり、最終的な手残り額を増やすことにつながります。

最終的な手残り額への納得感

買取保証価格は売買価格であり、その金額がそのまま手元に入るわけではなく、売却にはさまざまな諸費用がかかります。

資金計画の納得感を確保するためには、最終的に手元に残る手残り額を正確に試算することが重要です。

特に買取移行時には仲介手数料がかからないため、その分を考慮して試算を進める必要があります。

買取保証価格から諸費用を差し引いて試算する

買取保証が実行された場合は、受け取る代金から次の費用を差し引いた金額が手残りになります。

不動産会社が直接買い取るため、仲介で売却した場合に発生する仲介手数料は、売買価格により上限額が定められています。買取保証で買取に移行した場合は、仲介手数料が発生しない条件となるケースがあります。

これらの諸費用を正確に見積もり、買取保証価格から差し引くことで実際に手元に残る金額（手残り額）が明確になり、資金計画に狂いが生じるのを防ぎます。

参照元：国税庁No.7140印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで

仲介成立時と買取移行時の手残り差を比較する

買取保証の最大のメリットは、仲介で売れた場合の成約価格と、買取へ移行した場合の手残り額を比較できる点です。

例えば、仲介で市場価格の100％で売れたとしても、仲介手数料として価格の3％超を支払う必要があります。

一方、買取に移行した場合は価格は75％に下がったとしても、仲介手数料はゼロになります。

この手数料の有無と売却価格の差を天秤にかけると、最終的な手残り額が大きく変わらない場合もあります。

また、不動産会社に買い取ってもらう場合は、売主が負う契約不適合責任が免除されます。売却後のトラブルリスクがなくなるため、手残り額への納得感につながります。

参照元：国土交通省「契約不適合責任について②」

買取保証の落とし穴

買取保証は確実性が魅力ですが、契約書の内容を細かく確認しないと思わぬところで不利益を被る可能性があります。

特に仲介期間中の価格設定や、万が一の際の契約解除に関する条項には、不動産会社側に有利な条件が潜んでいることがあるため注意が必要です。

安心して取引を完了させるために、契約前に確認すべき落とし穴を把握しておきましょう。

買取が相場より安くなりやすい理由を理解すると、査定結果の見方が明確になります。
千葉県の空き家買取相場｜買取が相場より安くなる理由を徹底解説

仲介期間中の価格変更制約

仲介期間中は、売主が自由に販売価格を設定できるように思えますが、買取保証の契約書には価格変更制約が含まれていることがあります。

価格変更制約とは、不動産会社が定めるスケジュールに基づき、仲介期間が経過するごとに強制的に価格を下げることを義務付ける条項です。

この制約により、高値での成約の可能性を試す期間が短縮され、保証価格に早い段階で近づいてしまう傾向があります。

契約前には、仲介期間中に価格変更の義務があるかを必ず確認しましょう。また、その頻度や下げ幅を把握し、売却活動の自由度がどの程度確保されるかも確認することが大切です。

買取保証価格の再査定リスク

買取保証価格は最初に提示され、一定期間は保証されますが、物件の状態が契約時と大きく変わった場合は、最終的な再査定リスクがあります。

例えば、引き渡し前に建物に重大な損傷を与えてしまったり、契約時には把握されていなかった隠れた設備不良が引き渡し前に発覚したりするケースです。

不動産会社は最終的な買い取り前に物件の再調査を行うため、契約時と状況が異なると保証価格が減額される可能性があります。

現状維持義務を怠らず、もし損傷や不具合が発生した場合は、速やかに不動産会社に申告するなど誠実な対応を心がけることが大切です。

契約解除条項と違約金の確認事項

仲介期間中に、保証会社を通さずに個人間や他の会社を通じて買い手を見つけた場合は、売主都合で契約を解除する可能性があります。

この場合、多額の違約金が発生する可能性があり、その金額や条件は契約書に明記されています。

確認すべき重要な条項は以下の通りです。

契約前には、違約金や解除の条件を理解しておく必要があります。手残り額に影響が出ないかを事前に確認しましょう。

参照元：G-GOV法令検索（デジタル庁）「宅地建物取引業法第三十七条書面の交付」

仲介と買取の違いを一度整理しておくと、価格と期間の見立てが立てやすくなります。
初めての不動産売却｜仲介と買取の違いは？価格と期間で選ぶ判断基準

買取保証を検討するときの整理ポイント

買取保証は、売却の期限と価格の底値を確定させたい住み替えのニーズに有益な、確実性と価格のバランスが取れた方法です。

まずは、資金計画に必要な最終的な手残り額をシミュレーションし、仲介で売れた場合との手残り額の差を把握しましょう。

即時買取よりも高い価格での成約の可能性を残すため、複数の不動産会社から有利な保証条件を引き出すことが成功の鍵となります。

契約前に価格変更や違約金に関する条項を十分に確認し、安心できる計画的な売却を実現してください。