木更津市は千葉県西部の東京湾岸に位置し、人口約136,000人を擁する内房最大の都市です。1997年の東京湾アクアライン開通以降、対岸の川崎・東京方面からのアクセスが劇的に改善され、内房エリアの中でほぼ唯一、人口増加と継続的な地価上昇を記録してきた市です。東京都心からはアクアライン経由で約40〜50km圏にあり、JR内房線・久留里線も通っています。

アクアライン着岸地の北部・金田地区では「かずさアクアシティ」として大規模な土地区画整理事業が進められており、2012年に開業した三井アウトレットパーク木更津が2025年6月に第4期増床を完了し、約330店舗を擁する日本最大のアウトレットへと成長しました。コストコ（2020年開業・2022年に日本法人本社を木更津市に移転）やベイシア・カインズホームなどの大型商業施設も集積しています。また市域南東部の上総丘陵には、かずさDNA研究所（1994年開所・世界初のDNA専門研究機関）を核とする「かずさアカデミアパーク」が整備されており、バイオテクノロジー・精密機械・電子系など多様な産業の研究開発・製造拠点が立地しています。こうした産業基盤と交通利便性が評価され、首都圏整備計画において業務核都市に指定されています。

現在の市場動向

内房で唯一、2011年から13年連続で地価上昇を継続

木更津市の公示地価は2011年に底打ちして以降、2026年まで13年連続で上昇を続けています。これは千葉外房・内房エリアの中で際立った安定性であり、2026年の変動率+3.51%は全国1,375市町村中173位（上位13%）という高い水準です。特に金田地区（アウトレット周辺）は+6%超、工業地は+8%超と力強い上昇が続いています。

実勢取引価格が公示地価を大幅に上回る

2025年の実際の土地取引価格は62,201円/㎡で前年比+20.44%と急伸しており、公示地価平均より約44%高い水準で取引が成立しています。これはアウトレット周辺の新興住宅地・商業地の需要が特に旺盛で、市場全体の取引価格を引き上げているためとみられます。

人口の安定と新興住宅地の開発継続

木更津市の人口は2050年時点でも現在から約1.7%の微減にとどまる見込みで、周辺市と比べて突出した安定性を持っています。金田地区の新興住宅地（ほたる野・羽鳥野・千束台・請西東など）では新規の住宅開発が継続しており、移住・流入需要も継続しています。

木更津市の地価・売却相場の目安

公示地価（2026年・最新データ）

2026年1月時点の公示地価（国土交通省）によると、木更津市の地価は以下の通りです。

全国1,376市町村中479位、変動率は173位と上昇率の高さが際立ちます。バブルピーク時（1991年）の326,386円/㎡と比較すると現在は約1/7水準ですが、2011年の底打ち後は一度も下落することなく上昇を続けています。

エリア別の価格傾向

市内でも大きな価格差があります。木更津駅周辺の商業地が最も高く（最高値151,000円/㎡）、金田東・ほたる野などアウトレット周辺の新興住宅地は79,000円/㎡前後で前年比6〜7%と急上昇しています。一方、市東部の農地混在エリア（馬来田駅周辺・東清川駅周辺）は10,000〜15,000円/㎡前後と、市内でも10倍超の価格差があります。

実際の取引価格（土地のみ）

2025年の土地取引価格は62,201円/㎡（前年比+20.44%）で、公示地価を大幅に上回る水準での取引が続いています。

売却のポジティブポイント・ネガティブポイント

ポジティブポイント

• 木更津駅周辺・金田地区（アウトレット周辺）の物件
• 新興住宅地（ほたる野・羽鳥野・千束台・請西東など）の物件
• 1981年以降の新耐震基準の建物
• 状態が整っており残置物がない
• 工業・物流用途向け土地（潮見・潮浜エリア）

ネガティブポイント

• 市東部・農地混在エリアの物件（馬来田駅・東清川駅周辺）
• 市街化調整区域内の物件（個別に要確認）
• 築年数が古く修繕履歴が不明
• 残置物が多く残っている

買取と仲介、どちらが向くか

仲介売却が向くケース 木更津駅周辺・金田地区・新興住宅地など需要が旺盛なエリアでは、仲介売却で公示地価を上回る市場価格での成約が期待できます。千葉内房エリアでは最もポテンシャルが高い市場です。

買取が向くケース 市東部の農地混在エリアや市街化調整区域、築古・残置物あり・遠方で管理できないといった物件は買取の方がスムーズです。相続直後で早期に現金化したい方にも有効な選択肢です。

UMIOTAKUにご相談ください

UMIOTAKUでは、木更津市を含む千葉内房エリアの不動産売却・買取に対応しています。現状渡し・残置物あり・遠方からのご相談も承ります。「まだ売るか決めていない」という段階からでもお気軽にご相談ください。