共有名義の不動産を売るには？千葉県での解消方法と注意点
不動産を共有名義で所有することは決して珍しくはありません。しかし、いざ売却するタイミングになると共有名義の不動産は、単独所有の物件と比べて売却の手続きが複雑になりがちです。
「相続した実家が兄弟と共有名義になっている」「共有者の一人が売却に反対していて動けない」「共有者の連絡先がわからなくなってしまった」「共有者と疎遠になってしまっている」——こうしたご相談をUMIOTAKUにもいただきます。
この記事では千葉県外房地域での実情もふまえながら、共有名義の不動産の売却・解消方法などを解説していきます。共有名義の不動産の売却で困っていたり売却を検討している方に、この記事が一助になれば幸いです。
共有名義とは何か
共有名義になる経緯
共有名義とは、1つの不動産を複数の人が持分（割合）で所有している状態です。
共有名義になるケースで最も多いのは相続です。相続登記を放置していると、その後さらに相続が発生した場合に権利関係が複雑になっていきます。気づいたときには登記簿では見えない、想定外の人数の合意が必要になっていた、というケースもあります。
- 親の死亡後、遺産分割をせず相続登記を放置した
- 遺産分割協議の結果、兄弟姉妹間で共有名義にすることで合意した
- 夫婦でペアローンを組んで共同購入した（離婚後に問題化するケースあり）
- 相続を何代にもわたって放置してきた（数次相続）
2024年4月から相続登記が義務化された
2024年4月1日より、相続登記が法律上の義務になりました。不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に登記申請をしなければなりません。正当な理由なく期限を過ぎると10万円以下の過料が科される可能性があります。
さらに重要なのは、2024年4月以前に発生した相続も対象になっている点です。すでに相続登記が未了の状態になっている方も、2027年3月31日までに登記を行う必要があります。
※ 法務省「相続登記の申請義務化について」に基づく（https://www.moj.go.jp/minji/minji05_00343.html）
実情としてあるケース
千葉外房エリアでも、以下のようなケースが見られます。
- 東京・横浜などに転出した兄弟姉妹で実家を共有名義にしたまま放置
- 高齢の親が亡くなり、子ども3〜4人で共有名義になった農家住宅
- 数次相続によって共有者が多数になってしまった土地
- 離婚後も夫婦共有名義のまま残っている元自宅
また、千葉外房エリア特有の事情として、かつて別荘・セカンドハウス目的で購入・建築された物件が、オーナー様の高齢化とともに利用されなくなり、そのまま放置されているケースも少なくありません。こうした物件はオーナー様が千葉県外にお住まいだったり、千葉県内であっても物件所在地から離れた場所にお住まいのケースが多く、管理や売却の手続きが後回しになりがちです。相続が発生した際に初めて「どうすればいいかわからない」という状況になることも多く見られます。
なぜ共有名義だと売却に手間が掛かるのか
共有名義の不動産において、全てのケースで売却が困難なわけではありません。スムーズに売却や買い取りが進むケースがほとんどです。しかしながら、中には売却方法がわからず放置されている物件も少なくありません。その理由を見ていきます。
売却には原則として共有者全員の同意が必要
共有名義の不動産を売却するには、共有者全員が売買契約に同意し、署名・捺印する必要があります。一人でも反対すれば、売却手続きは止まります。
「自分の持分は自分のものだから、自分だけで売れるはず」と思われがちですが、不動産全体を第三者に売却するためには全員の合意が必要です（自分の持分だけを売ることは可能ですが、それは後述します）。
よくある「動けない」パターン
共有者の一人が反対している
売却を急ぐ事情がある方と「今は売りたくない」という方の意見が対立するケースです。感情的なもつれを伴うことも多く、話し合いが難航しがちです。
共有者の所在がわからない
相続後に音信不通になった兄弟・親族がいて、どこに住んでいるかわからないというケースです。この場合、売買契約の署名をもらうこと自体ができません。
共有者が認知症・判断能力の低下
共有者の一人が認知症になっていると、本人が有効な意思表示をできないため、そのままでは契約できません。成年後見制度などの利用が必要になります。
共有者が亡くなっていて相続登記が未了
共有者の一人がすでに亡くなっているにもかかわらず、その相続登記がされていない状態です。まず亡くなった共有者の相続手続きを完了させてからでないと、全員の合意を確認することができません。
共有名義を解消・売却する方法
状況に応じて、以下の4つの選択肢があります。
| 方法 | 合意 | スピード | 価格 |
|---|---|---|---|
| 全員合意で売却 | 全員必要 | 普通〜遅い | 高い |
| 持分だけ売却 | 不要 | 速い | 低い |
| 共有物分割請求 | 不要（裁判） | 遅い（1〜2年） | 中程度 |
| 持分の買い取り・売り渡し | 相手方と交渉 | 交渉次第 | 交渉次第 |
UMIOTAKUでできること・できないこと
できること
- 共有名義の不動産（全員合意が取れている場合）の買取・仲介売却
- 相続登記が未了の状態からの対応（司法書士と連携）
- 遠方共有者がいる場合のオンライン・郵送対応
- 共有者のうち一部の持分のみの買取相談
士業との連携が必要になるケース
以下のケースでは、司法書士・弁護士などの専門家との連携が必要になる場合があります。UMIOTAKUでは必要に応じて専門家をご紹介することができます。
- 共有者の相続登記が未了で名義整理が必要な場合（司法書士）
- 共有者の所在が不明で不在者財産管理人の選任が必要な場合（弁護士・司法書士）
- 共有者が認知症で成年後見制度の利用が必要な場合（弁護士・司法書士）
- 共有物分割請求訴訟を検討している場合（弁護士）
買取の流れ
お問い合わせ・状況のヒアリング
共有者の人数・連絡状況・物件の状態などをお聞かせください。LINE・メールフォーム・お電話で対応しています。この段階では書類は不要です。
現地確認・権利関係の調査・価格提示
宅地建物取引士が現地確認と権利関係の調査を行い、買取価格をご提示します。共有名義特有の権利状況も含めて確認します。
共有者への説明・合意形成サポート
必要に応じて、他の共有者への説明資料の作成や手続きの流れのご説明をサポートします。
ご契約・お支払い
全員の合意が取れた段階で契約を締結します。書類のやり取りは郵送・オンラインで対応可能です。
よくあるご質問
Q共有者の一人と連絡が取れません。それでも相談できますか？
はい、ご相談いただけます。まず現状をお聞きした上で、取りうる選択肢をご説明します。所在調査や不在者財産管理人の選任については、連携している司法書士などをご紹介することができます。
Q自分の持分だけ売ることはできますか？
法律上は可能です。ただし持分のみの売却は価格が大幅に低くなることが多く、慎重な判断が必要です。まずは状況をお聞かせください。
Q相続登記がまだ終わっていません。売却できますか？
相続登記の完了が売却の前提になりますが、手続きを並行して進めることは可能です。連携している司法書士をご紹介しながら対応しています。
Q共有者全員が遠方に住んでいます。それでも対応できますか？
対応可能です。千葉県外にお住まいの共有者の方々との連絡調整も、サポートいたします。
まとめ
共有名義の不動産は、単独所有の物件と比べて売却の難易度が上がるケースもあります。ただし、全員合意・持分売却など、状況に応じた解消方法はいくつかあります。
千葉外房エリア（いすみ市・大多喜町・御宿町）をはじめ、長生郡・茂原市・大網白里市・市原市・千葉市など千葉県全域の共有名義不動産についてはUMIOTAKUにお気軽にご相談ください。
