「古い家を売るとき、雨漏りや設備の不具合はどこまで正直に書けばいいの？」

「もし引渡し後に欠陥が見つかったら、高額な賠償金を請求されないかな…」

売却後のトラブルを心配して、告知義務や契約不適合責任の線引きに悩む方は少なくありません。

この記事では、売主が法的責任を果たしつつ身を守るための告知の範囲と、付帯設備表・物件状況確認書の具体的な書き方を解説します。

雨漏りやシロアリ、心理的瑕疵など判断に迷う項目の扱いも分かるため、リスクを最小限に抑えた安全な取引ができます。

全体像から整理するなら、売却活動の成否を左右しやすいので、媒介契約の違いと囲い込み対策を押さえてから進めると判断がブレにくくなります。
不動産売却で失敗しない不動産会社選びと媒介契約の完全ガイド

契約不適合責任と告知義務

不動産売却において、売主には引き渡した物件が契約内容と適合していることを保証する責任があります。これを契約不適合責任といいます。

もし契約内容と異なる不具合（雨漏りや設備の故障など）が見つかった場合、売主は補修や損害賠償などの責任を負わなければなりません。

トラブルを防ぐ最大のポイントは、物件の状態を正確に伝え、あらかじめ買主の合意（容認）を得ておくことです。

参照元：国土交通省『住宅業界に関連する民法改正の主要ポイント』

媒介契約で損をしないために、危険なサインと対処法を事前に把握しておくと安心です。
一般・専任の違いは？媒介契約の基礎と売却活動のチェックポイント

どこまでが告知対象になるかを理解

告知すべき対象は、単なる物理的な故障だけではありません。
以下のような事項が含まれます。

売主が負う責任期間と免責特約の条件

項目	告知要否の目安	記載のコツ
雨漏り	過去・現在いずれも告知	時期・場所・修繕有無を時系列で
シロアリ	被害歴・処理歴があれば告知	処理年月・保証有無・未点検箇所を明示
越境・境界	越境・未確定・係争は告知	状況・相手の認識・合意有無を簡潔に
心理的瑕疵	事件・事故等の事実は告知	発生日・概要・物件内外・一次情報の有無

民法の原則では、買主が不適合を知ってから1年以内に通知すれば責任を問えますが、個人間の取引では特約で期間を短くするのが一般的です。

中古住宅の売買では、引き渡しから3か月間のみ責任を負う、あるいは免責（責任を負わない）とする特約を結ぶケースが多く見られます。

ただし、売主が不具合を知っていたにもかかわらず告げなかった場合は、この免責特約は無効となります。

売却後に予期せぬ追完請求（修補請求）や代金減額請求を受けないためにも、特約の内容を仲介会社担当者としっかり確認・打合せをし、誠実な情報開示を行う必要があります。

媒介契約・重要事項説明との関係　

売主が記入する物件状況確認書（告知書）は、不動産会社が作成する重要事項説明書の基礎データとなります。

不動産会社はこの情報を元に買主へ重要事項説明を行うため、告知書に誤りや記載漏れがあると、そのまま誤った説明がされます。

もし告知しなかった不具合が原因で買主に損害を与えた場合、仲介会社ではなく、情報を隠した売主の責任となるケースがほとんどです。

媒介契約を結ぶ段階から、不動産会社にはすべての情報を正直に伝えることが、結果としてトラブルから身を守る方法です。

参照元：法務省『売主の瑕疵担保責任に関する見直し』

重要事項説明などの手続きと並行して確認したいのが、今後の「お金の動き」です。支払いのタイミングで慌てないように、売却の流れと費用が発生する場面を先に確認しておくと安心です。
初めての不動産売却でも安心|支払いのタイミングまで完全解説

付帯設備表・物件状況確認書の書き方

売買契約時に作成する付帯設備表と物件状況確認書は、契約不適合責任のリスクを管理するうえで最も重要な書類です。

これらは単なる引き継ぎリストではなく、売主が何を知っていて何を伝えたか、を証明する法的証拠となります。

記載内容と現況が異なると責任を問われるため、記憶に頼らず現物を確認しながら正確に記入することが求められます。

記載すべき故障・不具合の線引きを確認する

設備の故障や不具合については、完全に壊れているものだけでなく、調子が悪いものも記載します。

例えば、エアコンは動くが冷えが悪い、換気扇から異音がする、などの具体的な症状まで書いておくのがポイントです。

単に不具合有とするだけでなく、備考欄を活用して状態を詳しく説明することで、買主の過度な期待を防げます。

細かいキズや経年劣化は許容範囲とされることも多いですが、生活に支障が出るレベルのものは告知対象とするのが原則です。

写真・領収書などの根拠資料を添付する

過去に雨漏りやシロアリの駆除、設備の修理を行った場合は、施工時の見積書や領収書、あれば保証書などをセットにして買主に渡せば、適切な処置がなされたことの証明になります。

また、口頭での説明は後から聞いていないと言われるリスクがあるため、重要な箇所は写真を撮って残しておくのも有効です。

客観的な根拠資料があることで、買主も安心して購入判断ができ、引渡し後のトラブルを避けられます。

未確認事項・不明事項を適切に記載する

相続物件や長期間空き家だった実家など、売主自身も現在の状況を詳しく把握できていないケースがあります。

無理に不具合なしと断定せず、正直に不明や未確認を選択して記載してください。

長期間使用していないため動作確認できていませんと備考欄に明記し、その旨を契約条項に盛り込めば、当該箇所は免責（責任対象外）としやすくなります。

知らないことを隠して売るのではなく、確認できない状態そのものを告知することが、自分自身を守る手段となります。

雨漏り・シロアリ・越境の扱い

建物自体の欠陥である雨漏り・シロアリ被害と、隣地との権利関係に関わる越境は、不動産取引において特にトラブルになりやすい3大要素です。

これらは補修費用が高額になったり、解決に長い時間を要したりするため、曖昧なまま契約を進めることはできません。

過去に起きた事実と現在の状況を明確に区別し、必要に応じて専門家の調査を入れるなど、慎重な対応が求められます。

雨漏り・設備不良・構造劣化を区別して記載する

雨漏りは、現在進行形で発生している場合はもちろん、過去に発生して修理済みの場合でも告知が必要です。

いつ発生し、どのような修理を行って現在は止まっているのか、修繕履歴として正確に記載しましょう。

シロアリ被害や建物の腐食についても同様で、発見の経緯や駆除の時期を具体的に伝える必要があります。

これらは素人判断が難しいため、不安な場合は建物状況調査（インスペクション）を利用し、第三者のプロによる診断結果を告知書に反映させるのも有効な手段です。

参照元：国土交通省『宅地建物取引業法における建物状況調査に関するQ＆A』

越境・境界不明を確認し承諾取得の手順を整える

隣地との境界線付近では、屋根の一部やエアコン室外機、庭木の枝などが境界を越えている越境がないかを確認します。

もし越境がある、あるいは境界杭が見当たらない場合は、土地家屋調査士に依頼して測量を行い、隣地の所有者と協議しなければなりません。

越境状態を解消できないまま引き渡す場合は、隣地所有者との間で将来の解消を約束する覚書などを交わしておく必要があります。

その覚書の内容を買主に説明し、越境状態を承諾してもらったうえで契約することが、紛争回避の鉄則です。

心理的瑕疵の告知範囲

建物自体の不具合だけでなく、過去に起きた事件や事故、近隣環境の問題など、住む人が嫌だと感じる要素も告知の対象です。

これを心理的瑕疵（かし）と呼びます。

いわゆる事故物件に関する扱いは、個人の感覚に左右されやすいため判断が難しい部分でしたが、現在は国土交通省のガイドラインによって一定の基準が示されています。

告知義務違反は、契約解除や損害賠償に直結する重大なトラブル要因となるため、隠さずに誠実に伝える姿勢が不可欠です。

参照元：国土交通省『宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン』

発生事実と時期・内容を客観的に整理する

告知が必要なのは、自殺や殺害といった人の死に関する事案や、火災、近隣に暴力団事務所や嫌悪施設がある場合などです。

病死や老衰などの自然死は、原則として告知義務はありませんが、発見が遅れて特殊清掃が入った場合は告知が必要となります。

売買取引においては、賃貸契約のように3年経過すれば告知不要といった明確な期限の目安がなく、数年前の出来事でも告知すべきとされる傾向にあります。

いつどこで何が起きたかという事実関係を、感情を交えずに客観的に整理し、告知書へ記載しましょう。

買主への配慮と過度なプライバシー露出を避ける

心理的瑕疵を伝える際は、亡くなった方や遺族のプライバシー、名誉への配慮も同時に求められます。

不特定多数が見る広告図面に詳細な死因や個人名を記載する必要はありません。

購入の意思がある相手に対し、重要事項説明のタイミングなどで、あくまで契約判断に必要な範囲で事実を伝えます。

どこまで詳細に書くべきか迷う場合は、買主がそれを知っていたら契約しなかったかもしれないという消費者契約法の観点に立ち、不動産会社の担当者や弁護士と相談しながら文面を作成してください。

参照元：消費者庁（「知っていますか?消費者契約法-早分かり!消費者契約法-」(令和5年6月)）

デリケートな告知事項の扱いには、信頼できる不動産会社との協力が不可欠です。後悔しない会社選びのため、媒介契約の基本を押さえましょう。
媒介契約の種類と違い｜一般・専任・専属専任の選び方と囲い込み対策

契約不適合責任と告知の実務整理

契約不適合責任を巡るトラブルの多くは、売れば終わりという安易な考えや、不都合なことは隠したいという心理から発生します。

しかし、正直に不具合や不明点を告知し、それを契約内容（容認事項や免責特約）として合意しておけば、売主が過度な責任を負うことはありません。

分からないことは分からないと書くことも、立派な告知のひとつです。

付帯設備表や物件状況確認書を自分を守るための証拠書類と捉え、正確に記載することが、結果として安心安全な不動産売却につながります。