再建築不可・未接道の物件でも売れる？｜千葉外房の売却の実態と流れ
結論から言うと、再建築不可・未接道の物件でも売却は可能です。この記事では千葉外房エリアで実際に取り扱ってきた経験をもとに、その理由と解決策を解説いたします。
- 再建築不可・未接道とは何か
- 仲介では売れにくい理由
- 買取なら売れる理由
- 買取の流れ
- よくあるご質問
再建築不可・未接道とは何か
再建築不可とは
再建築不可とは、現在建っている建物を取り壊した後に新しい建物を建てられない土地のことです。建築基準法では、建物を建てるためには幅4メートル以上の道路に2メートル以上接していることが必要です（接道義務）。この条件を満たさない土地は、既存の建物をリフォームしながら使うことはできても、建て替えができません。
再建築不可になる主なケースは以下の通りです。
- 前面道路の幅員が4メートル未満で建築基準法上の道路として認められていない
- 道路と接している間口（接道幅）が2メートル未満
- 農道・里道・水路の暗渠など、建築基準法上の道路に該当しない通路にしか面していない
- 位置指定道路として指定されていた私道が廃止された
未接道とは
未接道とは、建築基準法上の道路に全く接していない土地のことです。他の土地に囲まれた「袋地」がその代表例で、他人の土地を通らないと道路に出られない状態です。再建築不可の一形態とも言えます。
千葉外房でよくあるケース
千葉外房エリア、特にいすみ市・勝浦市・大多喜町などの農村部・山間部では、以下のようなケースがよく見られます。
- 昭和40〜50年代に建てられた古い農家住宅で接道義務を満たしていないもの
- 別荘地として分譲された土地で位置指定道路が廃止されたもの
- 相続を繰り返す中で分筆が進み、袋地になってしまったもの
なお大網白里市では、市街化調整区域が広いエリアを占めているため、接道義務の問題とは別に、建て替えが制限される物件が多く見られます。詳しくは大網白里市の不動産売却ガイドをご参照ください。（近日公開）
再建築可能にするための方法
再建築不可・未接道の状態を解消するためには、建築基準法上の接道義務（42条・43条）をいかにクリアするかが鍵となります。ただしいずれも確実ではなく、測量士・建築士・行政書士などの専門家への相談と自治体への事前確認が必要です。
| 状況 | 主な対策 |
|---|---|
| 間口が2メートルない | 隣地の買収・借地・通行地役権の設定 |
| 道路幅が4メートルない | セットバック・42条2項道路の認定 |
| そもそも法上の道路でない | 道路位置指定の申請・43条2項の許可 |
| 市街化調整区域にある | 都市計画法上の開発許可・建て替え特例の確認 |
これらの手続きは複雑で時間もかかります。「解消の見通しが立たない」「手続きの負担が大きい」という場合に、売却という選択肢を検討するオーナー様も多くいらっしゃいます。
仲介では売れにくい理由
融資を使いにくい物件だから
不動産の購入では、住宅ローンをはじめとした金融機関からの融資を利用するケースがほとんどです。金融機関は不動産を担保として融資を行いますが、再建築不可・未接道などの物件は担保価値が低く評価されるため、融資の審査が通りにくくなります。
融資が使いにくいということは、その物件を買える人が「自己資金で購入できる人」に限られるということです。海外投資家や資産家による現金購入も一部ありますが、市場全体から見れば非常に限られた層です。これが一般市場での売却を難しくしている根本的な理由です。
買主が限られてくる
自己資金で購入できる層の中でも、訳あり物件を積極的に購入するのは主に投資家や隣接地の所有者に限られます。一般の住宅購入者はほぼ対象外です。仲介で売り出しても反響が来ない、あるいは来ても条件が折り合わないというケースが多くなります。
長期化・値下げのリスク
買い手が限られる分、仲介に出しても売却までに1〜2年以上かかることも珍しくありません。その間も固定資産税・管理費は発生し続けます。最終的に大幅な値下げを余儀なくされるケースも多く見られます。
買取なら売れる理由
業者が現金で直接買取るため条件を問わない
UMIOTAKUのような買取業者は、融資を使わず現金で直接購入します。そのため再建築不可・未接道といった条件が売却の障壁になりません。物件の活用方法は業者側で考えるため、オーナー様は現状のまま手放すことができます。
残置物・古家付きでもそのまま対応
「片付けをする時間がない」「遠方に住んでいて現地に行けない」というケースでも対応できます。残置物の処分や建物の解体はこちらで引き受けることができるため、オーナー様の手間を最小限に抑えられます。
早期現金化が可能
仲介では売却まで数ヶ月〜1年以上かかることもありますが、買取であれば最短1〜2週間で契約・決済まで完了できます。相続税の納付期限が迫っている場合や、早急に現金化したい事情がある場合にも対応可能です。
買取の流れ（UMIOTAKUの場合）
よくあるご質問
まとめ
再建築不可・未接道の物件は、仲介では売りにくい反面、状況によっては早期に売却できる方法があります。「売れないと思っていた」物件でも、まずはご相談ください。
千葉外房エリア（いすみ市・勝浦市・大多喜町・御宿町）をはじめ、長生郡・茂原市・大網白里市・市原市・千葉市など千葉県全域の再建築不可・未接道物件についてはUMIOTAKUにお気軽にご相談ください。
地域動向を知るパートナーとして、物件の状況に合わせてご提案します。
