「不動産を早く手放したいけど、買取価格が相場の7割と聞いて買い叩かれ内かなぁ…」

「築古戸建てだから仕方ないと思うけど適切な買取価格の根拠や、どこまで価格が下がるのかなぁ…」

このような悩みや不安をお持ちの方は少なくありません。

本記事では、不動産買取の価格が市場価格の7割程度になる理由や、築古戸建ての査定で減額されるポイントについて説明します。

査定額の根拠と内訳を理解することで、不動産買取会社から提示された価格の妥当性を判断し、納得して売却できるようになります。

全体像から整理するなら、早期に現金化したい場合は、買取の仕組みと相場、準備の全体像を押さえると判断がしやすくなります。
不動産を最短で現金化｜買取の仕組み・相場・残置物対応の完全マニュアル

不動産買取の相場が7割と言われる理由

不動産の買取価格が、市場価格の7割程度になるという事実は決して不動産買取会社が売主の物件を不当に安く評価しているとは限りません。

この価格差は、買取という取引形態の違いから生まれるものであり、買取会社が物件を再販して利益を出すために必要な経費が反映された結果です。

適切な買取価格かどうかを判断するためには、この仕組みを理解することが重要になります。

売却手続きの全体像を先に押さえると、次に何をすべきかが明確になります。
不動産買取で最短現金化するフロー｜査定から決済までの手順

市場価格と買取価格の構造的な違いを理解する

仲介による市場価格は、一般の買主が居住目的で支払う金額であり、売主と買主の直接的な取引価格を指します。

以下は、買取価格が市場価格から差し引かれる目安をまとめた表です。

この構造を理解すれば、相場から一定の減額があり、価格が安いこと自体に過度な不信感を抱く必要はないことがわかります。

リフォーム費用や利益など減額の内訳を知る

不動産買取会社が築古戸建ての物件を買い取ったあと、再販する際には、建物の価値を高めるためにリフォームを行います。

リフォーム費用は物件の状態によって大きく異なり、一般的に物件価格の1割から2割程度を見込むケースが多いです。しかし、築古で老朽化が進んでいる場合は3割から4割程度に達することもあります。

また、不動産買取会社は事業を継続するための利益も確保する必要があります。一般的に再販価格の10％から20％程度の利益率を目標としていることが多いです。

買取価格が市場価格の7割程度になるのは、このリフォーム費用と利益、そして次に述べる再販売リスクが主な内訳となっています。

再販売リスクを考慮して買取価格の妥当性を判断する

不動産買取会社は物件を買い取った瞬間から、売却できるまでの期間、固定資産税や都市計画税、維持管理費などの諸経費を負担し続けるリスクを負います。

再販活動を行っても買い手が見つからない売れ残りリスクや、不動産市場の変動によって価格が下落する市場変動リスクも考慮しなければなりません。

これらのリスクを総合的に判断し、価格設定の根拠とするため、不動産買取会社は市場価格から一定のリスク費用を差し引いた査定価格を提示します。

不動産買取会社によって査定価格がバラバラになるのは、会社ごとの想定するリスクの評価方法が異なるためです。提示された根拠を比較することが重要です。

築古戸建て特有の査定減額ポイント

築古戸建ての不動産買取では、一般的な物件にはない特有の減額ポイントが存在し、これが買取価格を大きく左右する要因です。

特に、建物の状態や法的制約、売却にかかる費用負担の有無が重要で、これらの査定減額ポイントを事前に把握しておくことで、査定価格が安くなったとしてもその根拠を理解しやすくなります。

なぜこの価格なのかという疑問を解消するためにも、以下のポイントを確認しましょう。

再建築不可などの訳あり要素がある場合は、出口戦略を先に把握しておくと売却方針が決めやすくなります。
再建築不可や既存不適格は買取がいい？未接道・底地までの出口戦略

建物の老朽化や耐震基準による評価への影響

築古戸建ての場合、経年による建物の老朽化が進行していることは避けられず、査定において大きな減額ポイントとなります。

特に1981年6月1日より前に建築確認を受けた、いわゆる旧耐震基準の建物は、現行の耐震基準を満たしていない可能性があります。

その結果、大規模なリフォームや耐震補強が必要になるため、査定価格は大きく下がります。

不動産買取会社は、再販時に買主が住宅ローン控除などの要件を満たせるかも考慮して、補修・改修費を見積もります。

参照元：国土交通省「住宅・建築物の耐震化について」

境界未確定や再建築不可など法的制約の有無

築古戸建てには、境界が明確でない境界未確定や、建物を建て直すことができない再建築不可といった、法的な制約を抱えているケースが少なくありません。

境界未確定の物件は、隣地所有者とのトラブルにつながるリスクがあるため、不動産買取会社が境界確定の費用や手間を査定価格から差し引くことになります。

再建築不可の物件は、建て替えを前提とする一般の購入希望者が極めて少なく、流動性が低くなるため、買取価格は相場から大きくかけ離れてしまう場合があります。

これらの法的制約は、不動産の価値を大きく下げるため、査定を受ける前に、ご自身の築古戸建てがどのような制約を抱えているかを確認することが重要です。

残置物撤去や解体にかかる費用の負担

空き家状態の築古戸建てを売却する場合、建物内に残された家具や荷物の撤去費用も、買取価格に影響を与える要素の一つです。

また、建物の老朽化が激しく、不動産買取会社が再販時に建物を解体して更地での販売を計画する場合、その解体費用も査定価格から差し引かれます。

残置物の量が多い場合や、アスベストの可能性がある場合は、解体費用が上がりやすく、その分だけ買取価格が下がることがあります。

売主側で残置物の撤去や解体を済ませてから査定を受けることも可能ですが、その費用対効果を不動産買取会社に相談してから判断するのが賢明です。

千葉県の空き家買取における地域特性

千葉県は、都心へのアクセスが良い北西部と、豊かな自然が残る房総半島エリアとで、空き家の買取相場に大きな地域特性があります。

この地域特性によって、築古戸建ての需要や再販の難易度が異なり、不動産買取会社の査定価格に直接的な影響を与えます。

ご自身の空き家が千葉県内のどのエリアに属し、どのような地域特有のインフラ事情を抱えているのかを理解することが、適正な買取価格を把握する第一歩です。

エリアごとの需給バランスと相場の傾向

千葉県における空き家の買取相場は、都心へのアクセス性と人口の動向によって大きく異なります。

ご自身の物件が以下のどちらのエリア特性を持つかを把握することが、適正な買取価格を判断する上で重要です。

この地域特性によって、築古戸建ての需要や再販の難易度が異なり、不動産買取会社の査定価格に直接的な影響を与えます。

浄化槽や私道など地域特有のインフラ事情

千葉県内の空き家、特に築古戸建ての査定では、浄化槽や私道といった地域特有のインフラ事情が減額ポイントになります。

市街化調整区域などの郊外エリアでは、公共下水道が整備されておらず、個別浄化槽を使用しているケースが多いです。不動産買取会社は再販にあたり、下水道接続工事の費用を買取価格から差し引きます。

昔ながらの住宅地では、物件が私道に接していることがあり、私道の所有者全員から掘削承諾を得る手続きが必要な場合が多いです。そのため、再建築のハードルが高いと買取価格は大きく下がってしまいます。

インフラに関する問題は査定に影響しやすいため、査定前に私道の協定や浄化槽の状況を確認しておくのがポイントです。

参照元：千葉県（公共下水道の紹介）

信頼できる買取不動産買取会社の選び方と見極め

不動産買取を成功させ、騙されたくないという不安を解消するためには、信頼できる適切な不動産買取会社を選ぶことが重要です。

以下のポイントを参考に、ご自身の築古戸建ての売却を任せられる買取会社を選びましょう。

査定根拠の提示が明確な不動産買取会社を選ぶ

不動産買取会社の査定価格は、会社ごとの再販ノウハウや利益率によって異なります。

信頼できる不動産買取会社は、なぜその価格になるのかという査定根拠を明確に提示してくれます。

具体的には、「この物件には市場価格で2,500万円の価値があるが、リフォーム費用として500万円、再販にかかる経費と利益として400万円を差し引くため、買取価格は1,600万円です」といったように、減額の内訳を細かく示してくれる会社を選びましょう。

明確な根拠を示さずに相場だから7割ですと説明を濁す会社は、買い叩かれている可能性もあるため注意が必要です。

地域の買取実績や得意分野を確認する

不動産買取では、その会社が持つ地域の買取実績と得意分野が、そのまま査定価格に反映されることがあります。

特に千葉県内の築古戸建てや空き家を売却する場合、都心部のマンション買取ばかりを得意とする会社よりも、千葉県内で空き家や再建築不可物件の再販実績が豊富な会社を選ぶべきです。

買取実績が豊富な会社は、リフォーム費用や再販期間の予測が正確であり、無駄なリスク費用を上乗せしないため、結果的に高額査定につながりやすいのです。

不動産買取会社のウェブサイトなどで、ご自身の物件と似た条件の買取実績や、その後の再販事例をしっかりと確認して見極めることが重要です。

買取価格に納得して売却するための判断軸

不動産買取の価格は、仲介の市場価格に比べて安くなることは避けられませんが、納得して売却を完了させるための判断軸を持つのが重要です。

価格の安さにとらわれず、手離れの良さやリスクの少なさも考慮することが大切です。総合的に比較することで、ご自身の状況に合う選択かどうか判断しやすくなります。

価格よりも手離れの良さと確実性を重視する

不動産買取を選択する最大のメリットは、価格の高さではなく、物件の手離れの良さと売却の確実性にあります。

仲介で一般の買主を探す場合、いつ売れるかわからない長期化リスクや、契約後にローン審査が通らないなどの契約不履行リスクが伴います。

一方、買取は不動産買取会社が直接買い取るため、早ければ数週間で現金化でき、資金計画を立てやすくなります。売却後の不安やリスクも抑えやすい点が特徴です。

価格が安くてもリスクがない状態で、早く確実に手離れが良い方が良いと割り切れるかどうかが、買取で納得できるかどうかの重要な判断軸となります。

契約不適合責任の免責による安心感を得る

不動産買取で得られる大きな安心感の一つが、契約不適合責任が免責される点です。

仲介で築古戸建てを一般の個人に売却した場合、売却後に雨漏りや給排水管の故障などの欠陥が見つかると、売主が補修費用や損害賠償を負わなければならないリスクがあります。

不動産買取会社への売却では、契約不適合責任を免責とする特約を設けるのが一般的です。そのため、売却後のリスクを抑えやすくなります。

価格は低くなるものの、築古戸建ての売却で最も不安な売却後のリスクを回避できるという事実は、買取価格の妥当性を判断する上で、非常に大きなメリットです。

参照元：国土交通省（住宅業界に関連する民法改正の主要ポイント）

売った後の手残りを見誤らないために、譲渡所得税の計算と3,000万円控除の要件を確認しておくと安心です。
譲渡所得税の計算と3000万円控除！取得費5％や申告書類を解説

相場の仕組みを理解し納得の売却へ

不動産買取の相場が7割と言われる背景には、買取会社の再販に必要なリフォーム費用や利益、そして再販売リスクが構造的に織り込まれているという仕組みがあります。

ご自身の築古戸建ての査定価格に納得するためには、千葉県の地域特性や法的制約による減額ポイントを理解し、査定根拠を明確に提示してくれる不動産買取会社を選ぶことが不可欠です。

価格の安さにとらわれず、手離れの良さや契約不適合責任の免責といった買取のメリットを総合的に評価し、納得のいく売却を実現しましょう。