「千葉県で不動産売却を調べても、一般・専任・専属専任のどれを選べばいいのかイメージしきれない…」
「囲い込みで情報が止められたり、仕事をしながら進める負担が増えないか心配…」

複数社に査定を依頼していると、媒介契約ごとの細かな違いまで比較するのは大きな負担になりがちです。

この記事では、媒介契約3種類の特徴やレインズ登録義務、囲い込み対策、契約期間3か月の考え方までを整理して解説します。

読み終えるころには、自分の状況に合った媒介契約を選び、連絡負担を抑えながら安心して売却を進めるイメージが持てます。

全体像から整理するなら、売却手続きの全体像を先に押さえると、次に何をすべきかが明確になります。
不動産売却前に知っておきたい！千葉県の不動産売却の流れの基本

媒介契約3種類の特徴と法的な違い

不動産会社に売却を依頼する際に結ぶ媒介契約には、一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の3種類があります。

それぞれ法律（宅地建物取引業法）で定められたルールが異なり、制限に大きな違いがあります。複数の会社に頼めるか自分で見つけた買主と契約できるかといった点です。

どの契約を選ぶかによって、売却活動の進め方や成約までのスピード、売主としての負担も変わってきます。まずはそれぞれの特徴と法的な違いを正しく理解しておくことが必要です。

参照元：国土交通省：『宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款』

一般・専任・専属専任の定義と制限を整理する

3つの契約形態には、大きな4つの違いがあります。依頼できる会社の数自己発見取引（自分で買主を見つけること）の可否、レインズへの登録義務活動報告の頻度です。

以下の表に、それぞれの定義と法的な制限をまとめました。

項目	一般媒介	専任媒介	専属専任媒介
複数社への依頼	可能	不可（1社のみ）	不可（1社のみ）
自己発見取引	可能	可能	不可
レインズ登録	義務なし	義務あり（7日以内）	義務あり（5日以内）
活動報告の頻度	義務なし	2週間に1回以上	1週間に1回以上

一般媒介は自由度が高い反面、不動産会社からの報告義務やレインズ登録義務がなく、積極的な売却活動が行われないリスクがあります。

専任媒介や専属専任媒介は1社に任せる契約です。法律で報告や登録が義務付けられ、手厚いサポートが期待できます。

参照元：（不動産流通機構）レインズとは

複数社依頼・自己発見取引・親族間売買の扱いを比較する

一般媒介の最大の特徴は、複数の不動産会社に同時に依頼できる点です。

人気エリアの物件であれば、各社が競争して買い手を探してくれるメリットがありますが、窓口が複数になるため連絡の手間は増えます。

専任媒介と専属専任媒介は1社のみへの依頼となりますが、ここで注意すべき点は自己発見取引の扱いです。

専任媒介であれば、親戚や知人が買いたいと申し出た場合など、自分で見つけた相手と直接契約できます。

しかし、専属専任媒介では自己発見取引が禁止されています。親族間売買でも不動産会社を通し、手数料を支払う必要があります。

親族や隣人に売る可能性がある場合は、専属専任媒介以外の契約を選ぶ方が賢明です。

状況別に選ぶ最適な媒介契約

自分に合った契約を選ぶには、物件の特性と自身の状況を照らし合わせることが大切です。

高く売りたい・早く現金化したい・手間を省きたいなど、優先順位によって推奨される契約形態は異なります。

ご自身の優先順位を整理し、それぞれのメリットを最大限に活かせる契約を選んでください。

遠方・多忙・早期売却を優先するときの契約の選び方

物件が遠方にある場合や、仕事が忙しい場合は、専任媒介または専属専任媒介がおすすめです。

一般媒介で複数社に依頼すると、内覧の日程調整や進捗確認の連絡が各社から入り、その対応だけで負担が大きくなります。

1社に任せる専任系なら窓口が一本化され、連絡の負担が減ります。鍵の管理や現地対応も任せやすい点がメリットです。

早期に売却したい場合は、一定期間売れなければ不動産会社が買い取る買取保証を利用する手もあります。

買取保証は専任媒介などの締結が利用条件となるケースが多いです。早期の売却を優先したい方は、契約前に条件を確認しておきましょう。

人気エリア・高値売却を狙うときの契約の選び方

都心の人気エリアや駅近の築浅物件など、需要が高く買い手が付きやすい物件であれば、一般媒介を選ぶのも有効な手段です。

複数の不動産会社に依頼して競争原理を働かせることで、より良い条件で買ってくれる購入希望者を広く探せる可能性があります。

ただし一般媒介はレインズへの登録義務がないため、各社が自社の顧客だけに情報を紹介し、販売機会が限定されるリスクもあります。

情報を広く公開し、適正相場で売りたいなら専任媒介をおすすめします。信頼できる1社を選び、しっかり営業してもらうのが堅実です。

物件の希少性や市場の動向を見極めながら、無理のない契約形態を選んでください。

レインズ登録義務と活動報告のルール

専任媒介や専属専任媒介契約を結ぶ大きなメリットのひとつが、レインズへの登録義務と、定期的な活動報告の義務です。

これらは法律で定められた売主を守るための仕組みです。不動産会社が怠慢にならず適切に活動しているかをチェックする重要な指標となります。

契約の種類によって登録までの猶予日数や報告の頻度が細かく異なるため、ルールを把握し、正しく運用されているか確認してください。

レインズ登録期限と登録証明書の受け取り方を確認する

レインズとは不動産会社だけが閲覧できる物件情報ネットワークで、物件情報が登録されることで全国の不動産会社へ即座に情報が共有されます。

専任媒介契約では契約締結から7日以内、専属専任媒介契約では5日以内に情報を登録する法的義務があります（いずれも休業日を除く）。

登録完了後、不動産機構発行の登録証明書が受け取れます。書面またはデータで受領してください。

この証明書は、自分の物件が市場に正しく公開されている証拠です。

もし期日を過ぎても証明書が届かない場合は、登録義務違反や手続き漏れの可能性があるため、速やかに担当者へ確認を入れることが大切です。

また、成約事例については、指定流通機構が一般向けに公開している「REINSMarketInformation」で過去の成約データを調べられます。周辺の価格帯を把握することで、市況とのずれにも気付きやすくなります。

参照元：公益財団法人東日本不動産流通機構（REINSTOWER）：『媒介契約制度』

契約種類ごとに異なる業務報告の頻度と内容を把握する

専任媒介および専属専任媒介契約では、不動産会社から売主に対して、販売活動の状況を定期的に報告する義務があります。

報告の頻度は法律で次のように定められています。

報告手段は文書または電子メールが一般的で、広告の実施状況や問い合わせ件数、内覧の結果などが具体的に記載されます。

一方、一般媒介契約には法律上の報告義務がありません。こちらから連絡しない限り、進捗が分からないケースもあります。

透明性の高い売却を望むなら、定期報告が義務付けられている専任系の契約を選び、どのような形式で報告が来るのか事前確認も大切です。

囲い込みリスクと防止のポイント

不動産売却でとくに警戒すべきトラブルのひとつが囲い込みです。

これは不動産会社が自社の利益を優先し、他社からの購入申し込みを意図的に断る行為です。

売主にとっては機会損失でしかありませんので、その手口と対策を事前に知り、大切な資産を守りましょう。

媒介契約で損をしないために、危険なサインと対処法を事前に把握しておくと安心です。
一般・専任の違いは？媒介契約の基礎と売却活動のチェックポイント

両手仲介を狙う囲い込みパターンと売主の不利益を理解する

囲い込みの主な動機は、売主と買主の双方から仲介手数料を得る両手仲介を狙うことにあります。

自社の買主と契約させるため、他社からの問い合わせを拒否するのです。ただいま商談中ですなどと嘘をついて紹介を拒否してしまうのです。

この行為が行われると、本来ならもっと早く、あるいは高く売れていたはずのチャンスを逃しかねません。

情報が遮断されることで販売期間が長期化し、結果的に売れないから値下げしましょうと価格を下げざるを得なくなるケースもあります。売主にとっては重大な背信行為といえます。

契約条項と運用ルールで囲い込みを防ぐ

囲い込みを防ぐには、登録証明書でレインズの状況を確認してください。専任・専属専任契約後に発行される証明書を使います。

レインズには、売主専用の確認画面があります。物件の取引状況（公開中・申し込みあり・成約など）をリアルタイムで見れる機能です。

契約締結時に他社からの案内を拒否しないと約束させたり、活動報告書に他社からの問い合わせ件数を明記させたりするのも有効です。

担当者に対し、囲い込みについては知識があるレインズをチェックすると伝えておくだけでも、大きな抑止力になります。

契約期間3か月の目安と解約・乗り換えの注意点

媒介契約の有効期間は法律で最長3か月と定められています（一般媒介で期間を定めない場合を除く）。

多くの不動産買取会社が上限の3か月を提示しますが、合意があれば短期も可能です。1か月設定などで様子を見ることもできます。

期間満了時の更新ルールや解約時のペナルティを、事前によく確認しておくことがトラブル防止につながります。

売れ残りや値下げの判断で迷わないために、売出価格の決め方と値下げタイミングの考え方を押さえておくと安心です。
不動産売出価格の決め方と値下げタイミング｜ポータル運用ガイド

有効期間と更新手続きを確認しトラブルを避ける

専任媒介および専属専任媒介契約の場合、契約期間は最長で3か月以内とされており、これを超える期間を定めても法的に無効です。

また、契約期間が満了した際に勝手に期間が延長される自動更新は認められていません。

契約を更新するには、必ず依頼者（売主）からの文書による申し出が必要と法律で定められています。

申し出がない限り自動更新するという特約を設ける不動産販売会社もありますが、専任系の契約では無効です。契約書に記載があっても効力を持ちません。

3か月経っても売れない場合は、担当者の対応や販売戦略を見直し、更新するか他社へ乗り換えるかを判断する良いタイミングです。

漫然と更新するのではなく、これまでの活動報告や成果を精査したうえでの冷静な判断が必要です。

参照元：国土交通省：『宅地建物取引業法法令改正・解釈について（第34条の2関係）』

中途解約・他社乗り換え時の費用負担と実費精算を整理する

契約期間の途中で解約し、他社へ乗り換える場合には注意が必要です。

不動産会社に落ち度（レインズ登録義務違反や報告義務違反など）があれば即時解約が可能ですが、売主都合の場合は注意が必要です。一方的な解約では、実費を請求されることがあります。

具体的に請求される可能性があるのは、以下のような実費です。

ただし、請求できるのは活動に実際に要した実費のみです。契約していれば得られたはずの仲介手数料全額を請求することはできません。

また、契約書に違約金に関する条項がある場合は、約定報酬額（仲介手数料）相当額を上限とした違約金を請求されるリスクもあります。解約を申し出る前に契約書の条項を確認してください。

参照元：国土交通省：『宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方（第34条の2関係）』

連絡負担を抑えながら売却を進めるコツ

不動産売却では、販売戦略の相談や内覧日時の調整など、不動産会社の担当者と頻繁に連絡を取り合う必要があります。

仕事で忙しい方にとって、業務中に何度も電話がかかってくるのは大きなストレスになりかねません。

しかし、契約の段階でコミュニケーションのルールを明確にしておくことで、自分のペースを保ちながら効率よく売却を進められます。

連絡手段と報告スタイルを事前に決めておく

連絡の負担を減らすには、電話ではなくメールやLINEなどのテキスト連絡を基本にしてもらう方法が有効です。

電話は仕事の手を止めてしまうだけでなく、言った言わないのトラブルになりがちです。メールなら隙間時間に確認でき、やり取りの履歴も確実に残ります。

契約を結ぶ際に、「日中は電話に出られません。緊急時以外はメールで報告してください」とあらかじめ伝えておくとよいでしょう。

どうしても電話が必要な場合でも、対応可能な時間帯を限定して伝えておくだけで、心理的な負担は軽減されます。

売主側で用意しておきたい情報と資料をまとめる

不動産会社からの問い合わせ回数を減らすためには、売却活動に必要な情報や書類を最初にまとめて渡すと効率的です。

物件のアピールポイントや修繕履歴、管理状況などが不明確だと、その都度担当者から確認の連絡が入る原因になります。

以下の資料を事前に準備し、査定時や契約時に提示できるようにしておいてください。

これらを最初に揃えておけば、担当者もスムーズに販売図面を作成でき、確認のために何度も連絡する回数を減らせます。


売却活動の成否を左右しやすいので、媒介契約の違いと囲い込み対策を押さえてから進めると判断がブレにくくなります。
不動産売却の落とし穴！高値査定・囲い込み・手付金相場を完全解説

自分に合った媒介契約で囲い込みを防ぎ後悔を避ける

不動産売却の成功は、ご自身の状況に適した媒介契約の選び方が重要です。

忙しくても手厚いサポートを受けたい場合は、1社に窓口を任せる専任媒介や専属専任媒介が有力な選択肢になります。

ただし、1社に任せるからこそ囲い込みのリスクには十分な注意が必要です。

レインズ登録証明書の確認や活動報告を通じ、透明性をチェックすることが不利益を防ぐポイントです。

それぞれの契約の特徴と法的ルールを正しく理解し、後悔のない納得のいく売却を実現してください。