「仲介手数料の計算式は複雑そうだけど、結局いくら用意すればいいの？」

「後から予想外の費用を請求されて、手元に残るお金が減ってしまったらどうしよう…」

このような悩みや不安をお持ちの方も少なくありません。

この記事では、仲介手数料の正確な計算方法から支払いタイミング、法改正による800万円以下の特例までを詳しく解説します。

資金計画の不安を解消し、スムーズな売却に向けた準備ができます。

全体像から整理するなら、売却手続きの全体像を先に押さえると、次に何をすべきかが明確になります。
不動産売却前に知っておきたい！千葉県の不動産売却の流れの基本

仲介手数料の計算式と法定上限

不動産売却にかかる費用の中で、とくに大きな割合を占めるのが仲介手数料です。

この手数料は不動産会社が自由に決められるものではなく、宅地建物取引業法によって受け取れる報酬額の上限が定められています。

売買価格に応じて計算式が異なりますが、多くは「400万円超」の区分に該当するため、特定の速算式を使うのが基本です。まずは正しい計算方法を知り、法定上限額がいくらになるのかを把握しておきましょう。

400万円超の速算式を用いて手数料を計算する

一般的な住宅や土地の売却では、売買価格が400万円を超えるケースが大半です。この場合、法律で定められた計算式を簡略化した「速算式」を使うことで、簡単に上限額を算出できます。

基本となる速算式は以下の通りです。

・（売買価格×3％＋6万円）＋消費税

たとえば、売買価格が3,000万円の物件を売却する場合、計算は次のようになります。

「3,000万円×3％＋6万円」で96万円となり、これに消費税10％を加えた「1,056,000円」が仲介手数料の上限になります。

式にある「＋6万円」は、200万円以下や400万円以下の部分にかかる料率の差額を調整するための数値です。

複雑な計算を避けるためにも、この速算式をそのまま覚えておくと便利です。
参照元：国土交通省『宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関し受けることができる報酬の額』

800万円以下特例と33万円（税込）上限

近年、空き家問題の解消を目的に宅地建物取引業法が改正され、売買価格が一定額以下の物件に対する仲介手数料のルールが変更されました。これにより価格が800万円以下の空き家に関しては、特例として仲介手数料の上限が33万円（税込）に引き上げられています。

通常、売買価格が200万円超〜400万円以下の物件は「売買価格×4％＋2万円」の料率が適用され、調査費用を賄えないため取引が敬遠されがちでした。そこで、現地調査など費用を要する取引では、売主から最大33万円まで受領できるようになったのです。

ただし、この特例を適用するには、不動産会社と売主の間で事前の合意が必要となる場合があります。古い実家の売却などで価格が低くなりそうなときは、見積もりの段階でこの特例が適用されるかどうかを確認しておきましょう。

参照元：国土交通省『消費者の皆様向け不動産取引に関するお知らせ』

端数処理と税込表示の扱い

仲介手数料の計算において、消費税の扱いや端数処理の方法も事前に理解しておくべきポイントです。不動産の売買価格そのものは非課税ですが、仲介手数料は不動産会社が提供する仲介業務の対価であるため消費税10％が課税されます。

1円未満の端数処理に法律上の規定はありませんが、一般的には切り捨てます。見積書や媒介契約書には総額が記載されるケースが大半です。必ず「税込」の金額かどうか確認しましょう。

不動産広告やポータルサイトに掲載される物件価格は、税込表示（総額表示）が義務付けられています。

しかし、個人の売主が売り出す中古住宅の場合は、土地建物ともに消費税がかからないケースが一般的です。そのため、仲介手数料は売買価格（非課税）をそのまま基準として計算します。

参照元：国税庁『No.6931 土地建物の譲渡所得』

物件価格別の手数料早見表

仲介手数料は価格に応じて変動するため、計算式でイメージするよりも価格帯ごとの目安を把握しておくと計画が立てやすくなります。

特に売却活動前は「いくらで売れるか」が確定していないため、想定される価格に合わせて手数料の上限を知っておくことが大切です。

ここでは一般的な価格帯における仲介手数料の上限額を、早見表にまとめました。手取り額の目安を計算する際の参考にしてください。

価格帯ごとの仲介手数料概算を算出する

多くの取引で適用される「400万円超」の速算式に基づき、売買価格ごとの仲介手数料（税込）を算出しました。ご自身の物件の査定額に近い金額を確認し、費用の目安として活用してください。

なお、以下の表はあくまで法定上限額（消費税10％込）であり、不動産会社との合意によってはこれより低くなる場合もあります。

売買価格	計算式（速算式）	仲介手数料の上限（税込）
500万円	500万円×3％＋6万円→税込	231,000円
1,000万円	1,000万円×3％＋6万円→税込	396,000円
1,500万円	1,500万円×3％＋6万円→税込	561,000円
2,000万円	2,000万円×3％＋6万円→税込	726,000円
3,000万円	3,000万円×3％＋6万円→税込	1,056,000円
4,000万円	4,000万円×3％＋6万円→税込	1,386,000円
5,000万円	5,000万円×3％＋6万円→税込	1,716,000円

このように、価格が上がるにつれて手数料の額も大きくなります。

3,000万円で売却できた場合、約100万円が諸費用として必要になります。売却代金すべてが手元に残るわけではないことを念頭に置いておきましょう。

売却条件別に仲介手数料の差異を確認する

仲介手数料は成約価格に対して料率を掛けるため、最終的な売り渡し条件によって金額が変動します。

希望価格のまま売れれば当初の予定通りですが、購入者からの価格交渉を受け入れた場合は、値下げ後の価格をもとに再計算します。また、前述した「800万円以下の空き家特例」に該当するかどうかも、費用の差を生む大きな要因です。

通常の速算式と特例の上限額では、以下のような違いが出ることがあります。

400万円で売却した場合、通常計算では約19.8万円ですが、特例が適用されると最大33万円（税込）となるケースがあります。

条件によって十数万円の差が出るため、媒介契約を結ぶ前にどの計算方法が適用されるかを不動産会社と確認しておくことが重要です。

仲介手数料の支払いタイミングと資金繰り

売却活動が成功し、いざ契約となるときに気になるのが「いつ、いくら支払うのか」というタイミングの問題です。

仲介手数料は高額になることが多いため、手持ちの現金で払うのか売却代金から差し引かれるのかを事前に知っておく必要があります。

請求時期と支払方法を整理する

仲介手数料の支払いは、契約が成立した時点で不動産会社の請求権が発生しますが、実務上は2回に分けて支払うケースが一般的です。これは、万が一契約が途中で解除された場合の返還トラブルなどを防ぐための配慮です。

具体的な支払いのタイミングは、大きく分けて次の2回です。

支払い方法は、売買契約時は買主から受け取る手付金から現金で支払い、決済時は銀行振込が多くなっています。

不動産会社によっては「決済時に全額一括払い」で対応してくれる場合もあります。手元の資金繰りに不安があるときは媒介契約時に相談してみましょう。

中間金と残金の割合と他諸費用との合算方法を確認する

売買契約時に支払う半金は、成約時点での報酬の一部として支払うのが一般的です。この段階では、最初の手付金の一部を充てることができるため、新たに預金から持ち出し費用が発生することは少ないかもしれません。

最終の決済時には、仲介手数料の残金だけでなく、以下のような諸費用もまとめて精算する必要があります。

売却代金が口座に着金するのとほぼ同時のタイミングで支払いますが、銀行での振込手続きなどが連続して行われます。

事前に仲介手数料とその他の諸費用を合算した「資金計画書（諸費用概算書）」をもらい、全体の収支を確認しておいてください。当日になってどの費用を現金で用意し、どれを振り込むのかと混乱しないよう、事前準備をしておくことをおすすめします。

参照元：国税庁『No.7191登録免許税の税額表』

仲介手数料の見積もりと他諸費用

不動産売却にかかる費用は、仲介手数料だけではありません。契約書に貼る印紙や、登記手続きにかかる税金、引っ越し代など、さまざまな諸費用が必要になります。

最終的に手元にいくら残るのかを正確に把握するためには、この総額を事前に把握しておくことが大切です。見積もりを取る際は、手数料単体ではなく、トータルの支出を見据えて資金計画を立てることをおすすめします。

売却活動の成否を左右しやすいので、媒介契約の違いと囲い込み対策を押さえてから進めると判断がブレにくくなります。
媒介契約の種類と違い｜一般・専任・専属専任の選び方と囲い込み対策

仲介手数料と諸費用などの総額を計算する

仲介手数料以外にかかる主な費用は、売買契約書に貼る印紙税や、抵当権抹消のための登録免許税、司法書士への報酬などがあります。

さらに物件の状況によっては、土地の境界をはっきりさせる測量費や解体費用、室内の不用品処分費が発生する場合もあります。合算すると、売却価格の約4％〜6％が費用の総額となります。

※物件を2,000万円で売却した場合

項目	計算イメージ	概算金額
仲介手数料	約3％＋6万円＋消費税	約72万6,000円
印紙税	売買契約書の金額に応じる	1〜数万円
登記費用・司法書士報酬	抵当権抹消など	数万円〜
その他（引っ越し等）	状況により変動	数万円〜
費用合計の目安	売却価格の4〜6％	約80万〜120万円前後

これらを漏れなく計上し、売却価格から諸費用を差し引いた金額が実際の「手取り額」です。住宅ローンの残債がある場合は、さらに返済資金を差し引いて計算してください。

参照元：国税庁『No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで』

複数社の見積を共通物差しで比較する

不動産会社に査定を依頼すると売却査定額だけに目が行きがちですが、諸費用の見積もり条件を揃えて比較することも重要です。

仲介手数料は法定上限額で見積もられることが基本です。ただし会社によってはキャンペーンで値引きに応じたり、ハウスクリーニングや建物検査などのサービスをしてくれる場合もあります。

高い査定額を提示した会社が、必ずしも手取り額を最大化するとは限りません。最終手取り額はいくらになるか、そしてサービス内容に見合った価格設定になっているかの判断基準で比較検討してください。

よくある誤解とトラブル回避

売却活動中に別途費用がかかると、後から言われないか、不安に感じる方もいます。

仲介手数料に含まれる業務の範囲と、例外的に請求される費用との線引きを正しく理解しておくとトラブルが回避できます。

ここでは、広告費の扱いや成功報酬のルールについて、よくある誤解を解説します。

広告費や追加請求の可否を確認する

原則として、不動産売却にかかる一般的な広告宣伝費は仲介手数料に含まれます。

レインズへの登録やポータルサイトへの掲載、近隣へのチラシ配布などは、不動産会社の負担と責任で行う通常の業務の範囲内です。そのため、売主側から特別に依頼しない限り、後から広告費を追加で請求されません。

もし請求が認められるケースがあるとしたら、売主が「遠方の新聞にも広告を出してほしい」など特別な要望をした場合に限ります。

例外的な費用が発生する場合は、必ず事前の説明と承諾が必要です。

承諾のない広告活動に対して費用を支払う義務はないため、媒介契約を結ぶ際に費用の負担区分をしっかりと確認しておきましょう。

成功報酬の範囲と例外を把握する

仲介手数料は、あくまでも成功報酬という性質を持っています。売買契約が成立して初めて支払い義務が発生するもので、熱心に売却活動しても最終的に買い手が見つからなければ支払額はゼロです。

何か月活動し、数度内見に対応しても、結果が出なければ費用は不要です。不動産会社は先行投資のリスクを負って営業活動を行っているため、この原則は売主にとって大きな安心材料と言えます。

ただし、一度売買契約を締結した後に、売主の都合で一方的に契約をキャンセルする場合は注意が必要です。

このケースでは、不動産会社の業務は完了し契約は成立したとみなされるため、約定通りの手数料を請求されることになります。

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仲介手数料と諸費用を洗い出して総額を計算する

不動産売却を成功させるためには、いくらで売れるか？だけではなくいくら費用がかかるか？を正確に把握することが重要です。仲介手数料は法定上限が決まっているものの、価格帯や特例の適用によって金額が大きく変動します。

また、支払いのタイミングや他の諸費用との合算方法についても、資金計画の一環として理解しておくことが重要です。

早見表や速算式を使って概算を出し、信頼できる不動産会社と相談しながら、無理のない売却プランを立てていきましょう。